近年来集体建设土地逐步放开入市，上建物业从工业厂房、到集体租赁用房、再到最近的共有产权房，其极低的地价及房价令开发商、购房者跃跃欲试。逐渐放宽集体土地入市交易，打破国有建设用地垄断局面，是我国土地供给端极不平衡现状下的发展需求，而集体土地价值洼地、土地极差现象也随之出现，未来已来。

我国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制的二元土地制度。城市市区的土地属于国家所有，农村及城市郊区的土地，属于农民集体所有。


2018年12月23日前，仅国有建设用地或征为国有的原集体建设用地，可入市交易，形成了土地供给侧垄断。近十年来全国尤其一线城市地价与房价的高歌猛进，也正是土地供给侧单一垄断，且供应量不断缩减的缘故。由此带来的极不平衡的城乡发展矛盾，也促使集体土地入市亟需提上日程。

2018年12月23日后，土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。同时，现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清了集体经营性建设用地入市的法律障碍。

从此，集体土地无需先征为国有用地也可入市交易，虽目前仅可建为工业、商业、集租房、共有产权房等，但结束了房地产用地垄断的状况，调整了土地供给侧的不平衡，从而减轻了国有建设用地的供应压力，有利于稳定房价，促进乡村经济发展，助力乡村振兴。

以北京集体建设用地试点大兴区为例，2019年9月12日，河南正商实业以15.13亿拍下大兴区瀛海镇地块，楼面价1.46万/平方米。挂牌资料显示，该集体建设用地主要用来建设共有产权房，总建面不超过10.81万平方米，售价不得超过2.9万元/平方米，建成后可售货值大约为30.15亿元。

从一级土地市场分析，2019年来大兴区国有建设住宅用地成交楼面均价2.92万/ m²，远高于瀛海镇集体用地1.46万/ m²的楼面价，近2倍价格差。从二级销售市场分析，项目周边住宅平均售价6万/ m²多，高于瀛海镇的最高售价2.9万/ m²的2倍多。如此悬殊价格差则来源于集体土地性质所带来的住房无产权（或共有产权）与国有建设用地住房产权明晰的差距。